Валютная ипотека: плюсы и минусы

Сегодня получение кредита ни для кого не есть новостью, а для многих даже необходимостью. Многие банки предлагают самые разные условия и услуги по получению ипотеки и ни для кого не секрет, что такое валютная ипотека. Сегодня получить кредиты можно в любых валютах: это могут быть как доллары США, так и японские йены. Все зависит от Вашего выбора. Все, что нужно сделать – это просто поставить галочку напротив нужной валюты в анкете. Перед этим, разумеется, следует выбрать подходящий банк с подходящими условиями и процентами. В остальном дело за малым. Получение ответа от банка: «Дам» или «Не дам». Однако стоит ли спешить брать валютную ипотеку? Решать только Вам, но перед этим стоит хорошо ознакомиться со всеми ее преимуществами и подводными камнями, которые могут Вас ожидать.

Выбор банка

Первое, что любой заемщик делает перед тем, как оформить ипотеку – это выбор банка. Банк нужно выбирать осторожно и подходить к процессу выбора со всей осторожностью.

Первое, на что мы всегда обращаем внимание – это процентная ставка. Следует обратить Ваше внимание, что процентная ставка есть стабильная, а есть плавающая. При плавающей процентной ставке есть определенные границы «от» и «до», в радиусе которых заемщик платит ставку. Соответственно клиент обольщается и питает надежды на самое низкое значение, а банк на самое высокое. Выбирая плавающие процентные ставки, можно дорого за это заплатить.

Не все банки выдают ипотеку на срок, более 10-15 лет. Максимум, на который можно еще кое-как рассчитывать – это 25-27 лет.

Первый взнос. Обычно он составляет 30% от стоимости квартиры, но многие банки делают его ниже, чтобы привлечь как можно больше клиентов, но в таком случае они повышают процентную ставку. Это тоже стоит учитывать.

Плюсы валютной ипотеки

Главным плюсом валютной ипотеки есть то, что, обычно, проценты ниже, чем проценты под ипотеки в рублях. То есть, если брать валютную ипотеку, то в среднем под 8,5 процентов, а вот если брать ипотеку в рублях, то средний процент по московской области составляет около 11,5 процентов годовых.

Практически все банки практикуют использование кредитного калькулятора аннуитетных платежей. То есть вся сумма, включая проценты, делится на равные части к оплате, которые клиент оплачивает каждый месяц.

Используя этот калькулятор, попытаемся сравнить валютную ипотеку и ипотеку в рублях.

Итак, с помощью валютной ипотеки клиент взял 5 000 000 рублей на 8 лет под 8,5% годовых. Таким образом, за эти восемь лет клиент должен выплатить 6 785 606 рублей. Соответственно для погашения долга оплачено 5 000 000 рублей и в погашение процентов должно быть оплачено всего 1 785 606 рублей.

Теперь такой же расчет проведем для ипотеки в рублях. Предположим, что клиент взял 5 000 000 рублей на 8 лет, но под 11,5% годовых. За восемь лет им должно быть оплачено 7 540 044 рубля. Для погашения долга – 5 000 000 рублей, а погашение процентов уже 2 540 044 рубля.

Если сравнить эти две ипотеки, то, взяв ипотеку в рублях, клиент переплачивает 754 438 рублей. Эту сумму можно сэкономить, взяв валютную ипотеку. В этом ее преимущество. Однако валютная ипотека имеет и ряд недостатков, о которых поговорим дальше.

Минусы валютной ипотеки

Валютная ипотека действительно выигрывает у ипотеки в рублях своей низкой процентной ставкой, однако, это при том условии, если курс доллара не будет меняться. Вряд ли кто-то может дать гарантию, что за восемь лет (по условию клиент взял кредит на 8 лет) курс доллара не изменится. Конечно, если доллар упадет, то клиент только выиграет от этого, однако, на этот счет гарантий нет.

Для сравнения: в 2008 году курс доллара США был 24 рубля за доллар. Март 2009 года: курс – уже 36 рублей за доллар США. С тех пор, доллар падал, но среднее значение его курса за все года составляет 31 рубль. А если представить, что кто-то взял кредит именно в 2008 году. Представляете, какая будет переплата? Представили?

Таким образом, 5 000 000 рублей в 2008 году по курсу 24 рубля за 1 доллар США, составляли бы примерно 208 334 доллара. Теперь подставим в калькулятор значение в долларах. Итак, клиент взял валютную ипотеку в размере 208 334 долларов США на 8 лет под 8,5% годовых. За эти восемь лет клиент должен выплатить 282 734 доллара, из них 208 334 доллара на погашение кредита и 77 400 долларов на погашение процентной ставки. А вот теперь мы подошли к самому интересному в наших расчетах: теперь мы посчитаем, сколько заплатит клиент процентной ставки в рублях и самого долга, если курс доллара с 2008 года вырос до 31 рубля за 1 доллар США. Итак, клиент должен оплатить за восемь лет 8 764 754 рублей, при том, что в 2008 году клиент в кредит взял 5 000 000 рублей. Переплата составляет 3 764 754 рубля.

Ставка в большинстве банков, которые предоставляют услуги по валютным кредитам меньше, однако, многое зависит от курса валюты, которая может сыграть с клиентом плохую шутку.

Но даже высокая сумма переплаты – это не самое страшное в валютной ипотеке.

Самый страшный риск валютной ипотеки

Это и есть возрастание и падение курса валют. Причем банк не несет никакой ответственности за все эти процессы. При этом, все риски, что связаны с подорожанием доллара ложатся на плечи заемщика! При подписании необходимых документов этот аспект учитывается и заемщиком подписываются необходимые документы. Позиция банка в этом процессе проста: в какой валюте кредит был выдан, в такой валюте и верните.

Конечно, изменения курса валют не существенны, однако, так нельзя сказать если мы говорим о больших суммах. В таком случае, любые изменения – круглые суммы в целом. А если заемщик, перед тем, как взять кредит, производит расчет, опираясь на свою зарплату. Если, например его заработная плата составляет 100 000 рублей, из них 20 000 рублей – премия. На протяжении восьми лет заемщик каждый месяц должен выплачивать 2 945 долларов. И если в 2008 году, 2 945 долларов составляли 70 680 рублей, то 100 000 – 70 680 = 29 320 рублей – остается заемщику на жизнь. Кое-как на эти деньги прожить можно. НО! В 2009 году курс доллара вырос до 36 рублей за 1 доллар США и получается, что ежемесячный платеж теперь составляет 106 020 рублей. То есть заемщик должен выплатить банку сумму, которая превышает его месячный доход! А позже предприятия перестанут платить премиальные… Мало того, что заемщику не на что жить целый месяц, так ему еще нужно где-то взять 6 020 рублей. Однако банк не брал на себя ответственности за изменчивость курса валют и все проблемы, связанные с этим, лежат на плечах заемщика.

В этом и есть основной риск валютной ипотеки: оставаться без денег на протяжении многих лет.

Самое главное достоинство валютной ипотеки

Самое главное достоинство валютной ипотеки – это то, что Вы можете ощутить на себе, если возьмете кредит в нужное время и в нужном месте. Ради справедливости и наглядности проведем расчеты по валютной ипотеке, если клиент, предположим, взял кредит не в 2008 году, когда доллар стоил всего 24 рубля, а в 2009 году, когда доллар стоил 36 рублей. В таком случае 5 000 000 рублей равнялись 138 888 долларов. Итак, заемщик взял кредит в 2009 году размером 138 888 долларов США на 8 лет под 8,5% годовых. Через восемь лет выплаченная сумма будет составлять 188 487 долларов США. Переплата на погашение процентной ставки составит – 49 599 долларов, а так как доллар упал до 31 рубля, то процентная ставка в рублях будет составлять 1 537 569, против 1 785 564 рублей, если бы курс доллара не менялся с 2009 года. Экономия 247 905 рублей.

Выход есть – брать кредит в удачное время или же брать валютную ипотеку в более-менее стабильных валютах.

Многие не рискуют играть с курсами валют и во многом они правы.